Derecho Inmobiliario Tomo 3

Acciones reales, y posesorias.
Transmisión inmobiliaria-catastro-Principios registrales.
Escritura publica- acta notarial- Nulidadesvicios del acto jurídico.
Citación a escribanos. Responsabilidad civil.
Usufructo-condominio-medianería.
Inmisiones. Acción de obra nueva.
Derecho penal inmobiliario

ÍNDICE
Abreviaturas……………………………………………………………………………………. 5
Prólogo…………………………………………………………………………………………… 7
CAPÍTULO I
LA ADQUISICIÓN INMOBILIARIA:
EL TITULO SUFICIENTE, Y EL MODO
1. La adquisición inmobiliaria:………………………………………………………… 27
1.1. Adquisición originaria:……………………………………………………….. 27
1.2. Adquisición derivada:…………………………………………………………. 27
1.3. Artículo 1892. Título, y modos suficientes. …………………………… 29
1.4. Artículo 1893. Inoponibilidad. ……………………………………………. 30
2. La distinción entre titulo, y modo, y su origen germánico:………………. 30
2.1. El Título suficiente: ……………………………………………………………. 30
3. El modo suficiente: …………………………………………………………………….. 34
4. La inscripción registral, y la oponibilidad a terceros……………………….. 37
5. Incorporación del principio, de buena fe registral:………………………….. 38
6. El justo título: ……………………………………………………………………………. 46
6.1. Definición. ………………………………………………………………………… 46
6.2. Requisitos del artículo 1.902 CCCN, para considerar la buena
fe, en materia de inmuebles. ……………………………………………….. 50
6.3. Conclusión: ………………………………………………………………………. 56
7. La aplicación del justo título, y la buena fe, a la liquidación de la
sociedad conyugal:……………………………………………………………………… 59
TOMO III
18 Alejandro José Hillar Puxeddu
CAPÍTULO II
LA USUCAPIÓN LARGA
1. El saneamiento de títulos, en el derecho inmobiliario contemporáneo. 65
1.1. El derecho de fondo, y el proceso, de usucapión larga: …………… 65
1.2. La usucapión, contra personas titulares, ausentes, o ignoradas:… 71
2. La posesión, y el tiempo:…………………………………………………………….. 73
2.1. La interversión del título: ……………………………………………………. 74
2.2. La relación posesoria:…………………………………………………………. 75
3. LOS ASPECTOS PROCESALES: LA PRUEBA…………………………… 77
3.1. El pago, de los impuestos, como prueba, del animus domini del
nuevo titular:……………………………………………………………………… 77
3.2. La prueba del tiempo:…………………………………………………………. 80
3.3. El proceso:………………………………………………………………………… 82
4. Modelo de escritura, de cesión de derechos posesorios, y acta de
constatación notarial, a los fines de la usucapción larga: …………………. 83
5. Modelo de escritos judiciales; promueve demanda, por prescripcion
adquisitiva larga. ……………………………………………………………………….. 88
6. Jurisprudencia, sobre usucapión larga: ………………………………………….. 92
CAPÍTULO III
LOS JUICIOS POSESORIOS.
ACCIÓN DE DESPOJO.
1. La usucapión, en la propiedad horizontal, en los conjuntos
inmobiliarios, y en los desarrollos inmobiliarios:……………………………. 105
2. El obstáculo infranqueable: Los requisitos formales, de la demanda
de usucapión ……………………………………………………………………………… 111
3. El recupero, de la cosa………………………………………………………………… 112
4. Juicios posesorios. Cesión de derechos posesorios. Registro de
poseedores…………………………………………………………………………………. 118
4.1. El despojo, y las acciones de violencia de género:………………….. 118
4.2. Los juicios posesorios, en el codigo civil y comercial…………….. 123
4.3. Introducción: las relaciones de poder, posesión, y tenencia:…….. 128
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4.3.1. Presunciones iuris tantum, relativas a la posesión,
extensión, o la causa eficiente, de las relaciones de
poder: …………………………………………………………………. 128
4.3.2. Presunciones relativas a la posesión, a la falta, o
existencia de títulos, y los actos posesorios:………………… 128
4.3.3. Las relaciones de poder:……………………………………………. 129
4.4. Las “acciones sustantivas posesorias”…………………………………… 129
4.4.1. Finalidad de las acciones:………………………………………….. 129
4.4.2. La acción, para adquirir la posesión, o la tenencia: ………. 132
4.4.3. Defensa extrajudicial, de la posesión, y de la tenencia:…. 135
4.4.4. Acciones de despojo, y de mantener la tenencia, o la
posesión:…………………………………………………………………. 137
4.4.5. Conversión de la acción, en caso de lesión mayor:……….. 139
4.4.6. Pruebas: …………………………………………………………………. 140
4.4.7. Legitimación activa, en el CCC:………………………………… 141
4.4.8. Naturaleza jurídica del proceso:…………………………………. 141
4.4.9. Las inmisiones, como turbación de la posesión, en el
moderno derecho inmobiliario:………………………………….. 142
4.4.10. Modelos de escritos judiciales. …………………………………. 149
4.4.10.1. Promueve acción posesoria, para ordenar cese
de inmisiones, y daños y perjuicios…………………………….. 149
4.4.11.Inicia demanda, por acción posesoria, de despojo;……….. 153
4.5. Cesión de derechos posesorios, blockchain, y registro local de
poseedores. ……………………………………………………………………….. 155
CAPÍTULO IV
ACCIONES REALES. RELACIÓN CON LAS POSESORIAS.
ACCIÓN DE REIVINDICACIÓN. EL CATASTRO
1. La acción de reivindicacion:………………………………………………………… 167
1.1. Las acciones reales: las relaciones con las posesorias……………… 167
1.2. Acción negatoria:……………………………………………………………….. 183
1.3. Acción confesoria: …………………………………………………………….. 184
2. Modelo de acción judicial reivindicatoria: …………………………………….. 187
3. La acción judicial de mensura, y deslinde:…………………………………….. 192
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20 Alejandro José Hillar Puxeddu
4. Modelo de demanda de mensura, y deslinde… (Incluye
amojonamiento):………………………………………………………………………… 199
5. El catastro: ………………………………………………………………………………… 201
5.1. El origen, y desarrollo, del catastro:……………………………………… 204
5.2. Aspecto geométrico, y parcelario. Régimen legal de los planos: 205
CAPÍTULO V
LOS PRINCIPIOS REGISTRALES.
LA ESCRITURA PÚBLICA.
1. Publicidad. Principios registrales, en la ley 17.801. Contenido, valor
jurídico, y efectos, de cada uno de ellos. ………………………………………. 221
2. Principios de rogación, y de inscripción:……………………………………….. 227
3. Principio de especialidad:……………………………………………………………. 229
3.1. Matriculación:……………………………………………………………………. 229
3.2. Especialidad, en el objeto:…………………………………………………… 230
3.3. Especialidad en los sujetos:…………………………………………………. 230
3.4. Especialidad del título causal: ……………………………………………… 230
4. Principio de legalidad: ………………………………………………………………… 231
5. Principio de prioridad: ………………………………………………………………… 232
6. Tracto sucesivo: …………………………………………………………………………. 232
6.1. Continuidad registral:…………………………………………………………. 233
6.2. Excepciones previstas, para el principio de tracto sucesivo: el
tracto abreviado. ………………………………………………………………… 234
7. Principio de exactitud, legitimación, y fe pública registral ………………. 234
7.1. Consecuencias: ………………………………………………………………….. 235
7.2. La escritura pública; ……………………………………………………………. 237
7.2.1. Concepto, y definición. …………………………………………….. 237
7.2.2. El valor jurídico, y su eficacia, de la escritura: …………….. 238
7.2.3. La escritura pública, implica la legitimación negocial, y
el asesoramiento jurídico, e informativo, del escribano: .. 238
7.2.4. La escritura pública: como elemento indispensable, para
la existencia, del acto, o contrato: ……………………………… 239
7.2.5. La escritura pública: como elemento indispensable,
para la eficacia, del acto, o contrato; y en cuanto, acto
jurídico, y como causa eficiente, de ciertos efectos: …….. 239
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7.2.6. La escritura pública: como elemento de existencia, del
acto, con valor de plena prueba:…………………………………. 239
7.2.7. La obligación, del estudio de títulos, y del estudio, de las
inhabilidades, del vendedor: ……………………………………… 240
8. Si el inmueble, se paga, con bitcoins, estamos frente a una permuta…. 242
8.1. Necesidad de establecer, el blockchain, en las escrituras, para
prevenir, la desaparicion, o robo, del protocolo. …………………….. 242
8.2. Naturaleza jurídica: …………………………………………………………… 243
8.2.1. El ejercicio, de funciones notariales, por los cónsules:…… 244
8.3. Protocolo: ………………………………………………………………………… 244
8.3.1. Escrituras fuera del protocolo, y nulidad: …………………….. 246
8.3.2. Pérdida, o destrucción, de los folios del protocolo…………. 247
8.4. Requisitos de la escritura: operaciones de ejercicio, grafía,
caracteres legibles, pluralidad de otorgantes, unidad de acto: ….. 249
8.5. Operaciones de ejercicio : …………………………………………………… 250
8.5.1. Operaciones materiales, (o de fondo): ………………………… 250
8.5.1.1. Interpretación del negocio jurídico: ………………… 250
8.5.1.2. Asesoramiento jurídico integral, e información:.. 250
8.5.1.3. Calificación jurídica:…………………………………….. 251
8.5.1.4. Legalización:……………………………………………….. 251
8.5.1.5. Legitimación: ………………………………………………. 251
8.5.2. Operaciones formales……………………………………………….. 252
8.5.2.1. Configuración, o redacción, del documento:…….. 252
8.5.2.2. Autenticación, y valor probatorio:…………………… 252
8.5.2.3. Autorización:……………………………………………….. 252
8.5.2.4. Conservación, y custodia: ……………………………… 253
8.6. Prestación del servicio obligatoria: ………………………………………. 253
8.7. Nuevas incumbencias notariales: …………………………………………. 253
8.8. Reconocimiento de la función del notario, como fuente
creadora, de derecho…………………………………………………………… 254
9. Confección material. Soporte. Grafía. Tinta. Medios aptos.
Procedimientos. ………………………………………………………………………… 254
9.1. Pluralidad de otorgantes. Unidad de acto: …………………………….. 255
9.2. Espacios en blanco. Abreviaturas. Números: ………………………… 256
9.2.1. Espacios en blanco. …………………………………………………. 256
9.2.1. Abreviaturas, e iniciales. ………………………………………….. 257
9.2.3. Números: ………………………………………………………………… 257
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22 Alejandro José Hillar Puxeddu
9.3. Idioma. …………………………………………………………………………….. 258
9.3.1. Otorgantes, que, ignoren, el idioma nacional: ……………… 258
9.3.2. Procedimiento a seguir, para idioma extranjero: ………….. 259
9.3.3. Testamentos. Testador, que, ignora el idioma nacional: … 260
9.4. Otorgante, con discapacidad auditiva:…………………………………… 261
9.4.1. Procedimiento en la discapacidad auditiva. Testigos.
Minuta: …………………………………………………………………. 261
9.5. Contenido de la escritura. …………………………………………………… 262
9.5.1. El epígrafe ………………………………………………………………. 262
9.5.2. La numeración: ……………………………………………………….. 263
9.5.3. Lugar. …………………………………………………………………. 264
9.5.4. Fecha: …………………………………………………………………. 264
9.5.5. La hora : …………………………………………………………………. 265
9.5.6. Comparecencia ……………………………………………………….. 266
9.5.6.1. Datos personales: ……………………………………….. 266
9.5.6.2. Nombres, y apellidos; …………………………………. 267
9.5.6.3. Documento de identidad:……………………………… 267
9.5.6.4. Domicilio real, y especial; …………………………… 268
9.5.6.5. Fecha de nacimiento. ………………………………….. 269
9.5.6.6. Estado de familia: ………………………………………. 270
CAPÍTULO VI
LA NULIDAD DE LA ESCRITURA Y DEL ACTA NOTARIAL.
LOS VICIOS DEL ACTO JURÍDICO.
1. Participación del escribano, en el juicio de nulidad, del instrumento
público. …………………………………………………………………………………….. 273
1.1. Requisitos del instrumento público, que, acarrean, la nulidad: … 274
1.2. Requisitos de la escritura, que, acarrean la nulidad, ante su
omisión: …………………………………………………………………………… 275
2. Análisis del artículo 309, del Código Civil, y Comercial. ……………….. 275
3. Caracterización de las nulidades, de la escritura: ……………………………. 276
3.1. Acto instrumental, y acto instrumentado:………………………………. 277
3.2. Vicios instrumentales: ………………………………………………………… 278
3.3. Fe de conocimiento, y fe de identidad…………………………………… 281
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4. Vicios, capacidad de derecho, y de ejercicio: ………………………………… 281
4.1. Vicios, en el contenido, del acto: …………………………………………. 281
4.2. Incapacidades: ………………………………………………………………….. 283
4.3. Capacidad de los otorgantes:……………………………………………….. 284
4.3.1. Legitimación. …………………………………………………………. 285
4.4. Vicios de la voluntad: ………………………………………………………… 291
4.4.1. Violencia: ………………………………………………………………. 291
4.4.2. Dolo: …………………………………………………………………. 291
4.4.3. La querella, y redargución de falsedad: ………………………. 292
4.4.4. La naturaleza jurídica, de la autenticidad:……………………. 293
4.5. Fraude. …………………………………………………………………………….. 299
4.6. Simulación. ………………………………………………………………………. 302
5. Modelo de demanda por nulidad; …………………………………………………. 320
CAPÍTULO VII
CUESTIONES GENERALES, DEL MODERNO,
DERECHO INMOBILIARIO. EL USUFRUCTO, Y EL
CONDOMINIO. LA MEDIANERÍA. ACCIÓN PREVENTIVA.
1. El usufructo. ……………………………………………………………………………… 325
1.1. Los derechos, e intereses, del usufructuario:………………………….. 330
1.2. Obligaciones del usufructuario:……………………………………………. 330
1.3. Extinción del usufructo: ……………………………………………………… 332
1.4. La extinción, de la sociedad conyugal, y el usufructo:…………….. 335
1.5. El embargo, del usufructo: ………………………………………………….. 336
1.6. Obligaciones del usufructuario, en lo que, a impuestos,
servicios, tasas, contribuciones, y expensas, se refiere: …………… 336
1.7. Derechos alternativos, al usufructo, con fines de sustitución:…… 339
1.8. Revocación de la donación, que da un usufructo gratuito, por
ingratitud: …………………………………………………………………………. 342
2. El condominio, en el CCC…………………………………………………………… 344
2.1. Introducción………………………………………………………………………… 345
2.2. Interpretación, y cotitularidad. …………………………………………….. 345
3. El condominio, y los conjuntos inmobiliarios:……………………………….. 346
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24 Alejandro José Hillar Puxeddu
3.1. Adquisición por uno, de los condóminos, de la cosa común…….. 349
3.2. La hipoteca, y el condominio. Fuentes del nuevo texto. ………….. 357
3.2.1. La hipoteca constituida, por el condómino, sobre su parte
indivisa. …………………………………………………………………. 358
3.2.2. El juicio abreviado, de partición, y subasta: ………………… 358
3.2.3. Actos de administración, disposición, y conservatorios,
en el condominio: ……………………………………………………. 358
3.2.4. Condominio, coherederos, masa hereditaria, actos
jurídicos, y acción reivindicatoria:……………………………… 363
3.3. Régimen legal, en el derogado Código Civil………………………….. 366
3.4. Régimen legal, en el Código Civil, y Comercial, de la Nación…. 369
3.5. Prueba del carácter propio, del bien inmueble: ……………………… 370
3.6. El usufructo, y el condominio: …………………………………………….. 374
4. Modelos: inicia demanda de división judicial, de condominio, por
negativa a partir, de uno de los condominos…………………………………… 376
5. Promueve demanda, de fijación, y cobro, de canon locativo, en
condominio, contra intruso. …………………………………………………………. 377
6. Régimen legal, de las relaciones de vecindad, la medianería, y los
cerramientos forzosos:………………………………………………………………… 383
6.1. Introducción: …………………………………………………………………….. 383
6.2. Muros medianeros, o linderos, menores a tres metros, del eje
entre predios: …………………………………………………………………….. 386
6.3. Muros con una distancia, a partir de 3 metros, desde el eje
medianero:………………………………………………………………………… 388
6.4. Sobre las mejoras, y reparaciones, en las medianeras, y los
cerramientos forzosos:………………………………………………………… 388
6.5. Las mejoras, y las reparaciones: …………………………………………….. 390
7. Modelo de demanda de medianería:……………………………………………… 393
7.1. Régimen legal de la acción autónoma, de obra nueva, y daño
temido………………………………………………………………………………. 396
8. Demanda acción preventiva, de obra nueva; ………………………………….. 401
CAPÍTULO VIII
LOS DELITOS CONTRA EL PATRIMONIO INMOBILIARIO
1. “Los delitos de usurpación, daños, y desbaratamiento de derechos
acordados, en el derecho inmobiliario contemporaneo”…………………… 409
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2. El delito de usurpación inmobiliaria, en el código penal, significado,
para el derecho inmobiliario contemporáneo: ……………………………….. 410
2.1. Breve introducción, a la tutela judicial efectiva, de los delitos
contra la propiedad. …………………………………………………………… 411
2.2. El concepto de Usurpación, y el moderno derecho inmobiliario. 413
2.3. Tipificación. Bien Jurídico Protegido. ………………………………….. 415
2.4. Sujetos legitimados, activo, y pasivo. ………………………………….. 418
2.5. La tipificación, del delito de usurpación, según la legislación
vigente: ……………………………………………………………………………. 420
2.6. La responsabilidad civil, derivada del delito, de usurpación
inmobiliaria. ……………………………………………………………………… 424
3. El delito de daños, a los inmuebles: ……………………………………………… 425
3.1. Introducción: …………………………………………………………………….. 426
3.2. El daño: simple, o agravado. ………………………………………………. 427
3.3. El objeto, de las conductas dolosas, de daño inmobiliario: ……… 428
4. El delito de desbaratamiento, de derechos acordados, en sede
inmobiliaria: ……………………………………………………………………………… 431
Bibliografía ……………………………………………………………………………………. 432